杭州10月二手楼市成色依旧抢眼，租金小幅下探

本月热点政策

1、杭州云城概念规划正式发布

10月16日，杭州云城概念规划正式发布，并向全球发出云城城市设计征集令。云城，东起绕城高速，西抵南苕溪（西险大塘），南至余杭塘河，北达杭长高速。这座规划面积约58平方公里，规划居住面积约1500万平方米，预计可满足40万人口的职住需求。

2、蚂蚁金服正式入驻之江板块

10月21日，1轮报价后，支付宝（杭州）信息技术有限公司（蚂蚁金服）竞得了杭政储出[2020]67号地块，总价27亿元。蚂蚁之江度假区单元这宗地块西面是恒大水晶国际广场，南面是之江大桥，东面临钱塘江。地块出让面积20.78万方，容积率2.5，地上出让总建筑面积高达51.95万方，未来地块内将打造130米高的建筑，有望成为之江乃至杭州南部地区地标，这对于之江地区城市面貌的提升也将起到重要作用。 

土地市场分析

1、10月份，杭州市成交土地13宗，土地出让总面积117.3万平方米。

10月，杭州市成交土地13宗。成交土地总面积为117.3万平方米，规划总建筑面积285.9万平方米。其中，5宗土地为涉及宅用地（其中1宗宅地为公租房用地），8宗商业用地。土地出让情况详见表1。（注：涉宅用地包括纯宅地与商住用地） 

表1  2020年10月杭州主城八区土地出让情况

数据来源：杭州市规划和自然资源局

2、10月份，杭州市涉宅用地平均楼面价15468元/平米，算术溢价率41.1%。10月份，杭州市涉宅用地挂牌和出让面积较9月明显反弹，涉宅用地规划建筑面积环比上升169.2%。5宗涉宅用地平均楼面价15468元/平米。

从结构上来看，10月涉宅用地中，出4宗亚运村地块外，商品住宅用地仅为1宗。

10月份，杭州市涉宅用地算术溢价率明显上升，为41.1%，究其原因主要是亚运村地块溢价率上限为50%，拉高了算数溢价率。

从11月已挂牌的地块情况来看，供地将继续走低，2020年土地出让的“大戏”基本已经“落下帷幕”。预计11月杭州市区范围内（含富阳、临安，不含周边县市），涉宅用地将仅供应2宗。

新房市场分析

1、市区新建商品住宅（不含保障房）供需波动稳定。

成交套数来看，2020年10月，杭州市区新建商品住宅供应7148套，环比下降66%，供应明显萎缩；成交10248套，环比下降3%，去化同步小幅回落，整体市场去化局面乐观。

2020年10月，受9月快速推盘、分流摇号结束的影响，10月杭州市新建商品住宅供应环比明显萎缩，上半月受国庆假期影响，开盘节奏较缓慢，下半月供应逐步恢复正常速度。按照历年下半年供应量占比较大的推盘规律，预计在11月杭州市新建商品住宅供应会高于10月推盘节奏。

2、分城区新建商品住宅（不含保障房）供销分化明显，萧山、余杭供销局面明显对立。

分城区来看，2020年10月，杭十区内，萧山区新增供应最多，达1705套，成交2454套，供销比0.69;余杭区区新增供应1200套，成交232591套，供销比0.52；主城区供应2641套，成交1557套，供销比1.69，其中上城区、西湖区、大江东、之江区10月无新建商品住宅供应。

3、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，90-120成交占比最高。

从成交面积段分布来看，2020年10月杭州新建商品住宅成交中，90方以下占比为15%，90-120方成交占比最高，达到50%，120-140方成交占比为23%，新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势，户型日益趋大。

4、新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段160-320万占比最大，达38%。

从成交总价段分布来看，2020年10月杭州新建商品住宅成交中，总价段160-320万占比最大，达47%，其中160-240万占比22%，240-320万占比25%；320-400万占比为15%；400-500万成交占比为13%；500-600万与600-800万成交总价段分别为7%、6%。

5、杭州商办及酒店式公寓供应继续回落，需求波动稳定。

成交套数来看，2020年10月，杭州市区商办及酒店式公寓供应2508套，环比下降37%，供应明显萎缩；成交2992套，环比上升3.2%，去化同步小幅回落，市场去化局面持续改善，但既有库存依旧较大。

数据来源：RDAS数据库

二手房市场分析

一、成交低开高走，十月成交虽降但好于去年同期

继9月份二手房成交量连续下跌2个月之后，进入楼市“银十”之后的杭州二手房市场依旧未能抗住，环比再次出现下跌。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，10月份，杭州全市（不含临安）二手房成交8611套，环比9月份（9464套）下降9.01%，但同比去年同期10月份（5148套）涨幅高达67.27%。

具体来看，今年2、3季度以来杭州二手房成交表现强势，但自8月份开始市场连续两个月呈现回落趋势，10月份成交较9月再度降温，但从历年同期的数据来看，今年10月份二手房成交表现依旧不俗，从量上来看仍处于历年同期中上游水平。

作为第四季度的开启，10月份二手楼市的表现一直以来能奠定年底楼市的基础。回顾10月份杭州二手楼市的表现，可发现二手房交易量出现低开高走的态势。10月首周虽然受节假日效应的影响，二手房的成交量在小长假期间有所放缓，但同比去年上升幅度却高达129.2%。且进入正常工作日之后，市场成交量快速回温，弥补了节假日期间的成交空缺，特别是从10月中旬市场表现来看，假期过后市场不仅迅速恢复正常交易节奏，且热度更是赶超节前状态，而二手房成交量数据的上升，也意味着杭州楼市回暖的趋势仍在延续。

二、刚需仍是主流，置换降价意愿提升

从二手房成交房源面积区间来看，10月份90方以下面积段房源继续“独占鳌头”，其中60-90方占到46.07%，环比下降0.75%，而60方以下占到18.89%，环比上升0.65%。90-120方占到12.58%，环比下降0.96%。此外，120方以上面积段的房源成交比例有所上升，其中120-140方占到12.89%，环比上升1%；140-200方占到6.64%，环比下降0.1%；200方以上占到2.93%，环比上升0.15%。

从置业门槛看，90方以下房源成交比重一直居高不下，究其主因还是在于目前杭州二手房市场的置业需求仍以刚需首套为主，高房价倒逼不少置业需求不得不将目光转向小面积低总价的房源。

此外，作为杭州市场购房大军中的第二大阵营，改善型需求也正在同步扮演着越来越重要的角色。近年来，不得不承认，杭州购房市场中已经有大批购房者已经开始从初次置业升级为改善置业，因此对大面积段房源的需求量也在不断增加。据了解目前市场中部分置换需求较为迫切的业主，为将手中小户型房源出售置换大户型，在降价意愿及降价幅度上均有所增加。

三、购房总价区间稳固，300万以下低总价为主力需求

10月份购房总价分布上，超6成的购房者选择总价在300万元以下的房源仍是需求主力，其中总价在200-300万元区间的房源成交占比为32.46%。14.28%的购房者选择总价段在150-200万元之间的房源；150万元以下房源的成交比例占到12%。

此外，300-400万的占比为18.49%，环比上升0.4%；400-500万的占比为9.12%，环比下降0.81%；而500万以上成交有所上升，其中500-600万的占比为5.52%，环比上升0.43%；而600万以上占比8.13%，环比上升0.17%。

对此，我爱我家市场研究中心认为，购房总价分布来看，仍以300万以下刚需客群为主。这部分客户对价格的敏感度较高，由于购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力，所以对整体价格的走势影响也比较明显。

四、临平、闲林等价格低洼区成刚需置业热区

从行政区成交热度来看，随着市区房价的走高，现价格低洼的板块已经成为刚需购房者的不二之选。10月份余杭区依然在二手房市场中挑大梁，成交占比高达3.13%。西湖区紧随其后占比为15.47%，排名第三的是江干区，占比为10.22%。随后依次排名为萧山区9.63%、拱墅区9.55%、下城区6.55%、钱塘新区5.9%、滨江区5.42%、上城区4.13%。

具体来看，余杭区、西湖区之所以备受青睐，盖过其他行政区，成为购房者置业首选，主要原因还是在于房价优势及房源多样性。对于资金价格敏感的刚需置业来说，从购房区域分布情况来看，置业选择更偏向远离市中心，越靠近市中心，成交量越低。10月份杭州刚需置业热门TOP5商圈，排名依次为临平、闲林、三墩、丁桥和申花，这里集聚了约25%的刚需客户，其中临平商圈位居首位，成为刚需客群购房的重要选择区域。

五、10月二手住宅成交排名前二十小区

租赁市场分析

一、淡季到来，租房量季节性回落，租金小幅下探

10月份，随着租房需求的减少，杭州二手房租赁市场降温态势延续。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，10月份租赁成交量环比9月份下降了10%左右,但与去年同期相比涨幅却高达13%左右。此外，租房量的持续下降,也直接影响到了租金水平的变化，10月份杭州租赁市场单位租金水平为58.55元/平方米，环比下降了1.37%。租赁市场量价回落，也意味着杭州传统租房淡季模式的正式开启。

具体来看，3季度杭州租赁市场成交量持续修复，特别是在高校毕业租赁需求及大学新生实习需求的助力下，7月份租赁成交量也同步达到了下半年峰值。8、9月份，在新增的大学生毕业租赁需求以及中小学家长陪读需求的支撑下，杭州租赁市场热度不减，但需求经过三季度连续3个月集中消化后,进入10月份租房需求开始逐步放缓，市场租房主力也转变为以租约到期及换租客户为主，与高峰期相比，10月份租房量的下降也属意料之中。

租赁市场一直以来季节性很强，随着租房淡季的到来，租赁热度的减退，预计接下来几个月，杭州租赁市场还将进一步回落。租金方面，缺乏租房需求的支撑，租金上涨动力不足，预计短期内租金仍为稳中趋降的趋势，但不乏一些房东为减少空置成本会做租金下降调整，不过下调幅度应该不会太大。

二、租房需求环比下降明显，但同比依旧高企

新增供需方面。从今年1月份到10月份的新增房客源对比折线图上，可以发现8月份以来，新增客户需求开始出现下滑，而新增房源量却保持着稳步上升的趋势。根据杭州我爱我家统计数据显示，10月份杭州租赁市场新增房源量环比上升11%左右，客户需求量环比下降3%左右。

对此，杭州我爱我家市场研究院认为，租房租赁淡季的到来使租赁市场无明显上升动力，10月份新增租赁客户量环比来看，确实有所下降，但同比来看却是一直处于一个上升的趋势。就目前来看，杭州潜在租房客群庞大。其主要原因在于：一方面作为新一线城市之一，杭州的人才吸引力在不断增强的同时，也为租赁市场提供了坚实的支撑。数据显示，截止2019年末，杭州市的常住人口总量为1036万，与2018年末常住人口总量980.6万相比，增量达55.4万。这也说明杭州潜在租赁人口正在稳步增长。

另一方面，杭州近年来也不断的推出了相应的人才落户以及人才补贴等政策，以吸引更多人才留杭。随着人才政策力度加大，高校毕业生留杭意愿增强，也给租赁市场带来了大量的潜在客户量。

三、高租金区间比例缩小，低租金区间扩大

在租金区间占比方面，10月份租房市场的成交格局与9月份相仿，依旧以月租在4000元/月以下的房源为主力成交，市场上多达6成的成交房源，都是该租金段内的房源。不过， 10月份以4000元/月租金段为分割点，可发现租金段中呈现高租金区间比例缩小、低租金区间扩大的格局。

数据显示，10月份4000元以下租金段成交比例有所扩大，环比增加0.7个百分点至63.71%。而4000元以上租金段房源成交比例有所缩小，其中4000-5000元/月所占比例为20.18%，环比下降0.53%；5000-6000元/月所占比例9.61%，环比增加0.01%；而6000元以上所占比例为6.52%，环比下降0.18%。

具体来看，10月份导致租金区间高租金所占比例缩小、低租金扩大明显的原因主要有两个，一方面是今年租赁市场热度受疫情影响较往年有所减弱，随着租房需求的消退，受整体市场环境影响，不少房东心态转弱，为了达到尽快出租的目的，议价空间有所扩大，同时在今年租赁房源量不断增加的情况下，租客可挑选性亦同步增加。另一方面随着租赁城区趋势正从市中心向外围聚拢，导致外围区域成交量逐步上涨，同步也拉动了低租金段区间所占比例上升。

四、主城区依然是租房核心，萧山、余杭热度上升

10月份杭州租赁市场各区表现分化，中心稳健外围略疲弱。各行政区租赁成交排名上，江干区虽环比下降1.21%，但占比为18.04%，继续占据主力位置。其次西湖区占到17.02%，环比上升0.08%，租房排名第二；拱墅区的租赁需求环比上升0.95%，占到15.69%。下城区占到13.4%，环比下降0.71%；上城区占到10.13%，环比上升0.45%；滨江区占到9.9%，环比上升0.26%；余杭区占到9.42%，环比微降0.04%；萧山区及钱塘新区分别占到4.88%和1.52%，环比变化不大。

租房区域选择上可发现，杭州租房方向正呈现出由中心区向外溢的发展，中心区域已不再完全是承载人口的主要区域。随着杭州轨道交通的不断完善，周边新兴板块正在不断崛起，已经形成了不少新的相对完善的“租房热区块”，接替了传统的市中心板块。往年需要考虑的距离因素以不再是主要问题，让租客不再局限于市中心范围内租房，加上周边不断交付的新房，充足的房源量、相对较低的租金，商业配套亦在同步跟上，因此吸引了一大批租客外溢至周边区域租房。

五、10月份租房热门小区分布

来源：爱家房产研究